questo tipo di attività, di per sé è consentita anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale.
Si tratta di attività che non comporta automaticamente la violazione degli articoli del codice civile in tema di pari uso delle cose comuni, sicurezza e decoro architettonico dell’edificio.
Tali norme costituiscono senza dubbio un limite che il condominio titolare delle attività ricettive deve sempre rispettare; tuttavia, la loro violazione va accertata caso per caso, verificando se in concreto l’attività di casa-vacanza reca pregiudizi ai diritti degli altri condomini, possono essere eccepite, ad esempio:
• La presenza di eventuali danni alle parti comuni condominiali provocati dall’attività;
• La presenza di immissioni rumorose intollerabili;
• Limitazioni o pregiudizio dei diritti degli altri condomini su beni o spazi comuni;
• Pregiudizi alla sicurezza ed alla privacy.
Capita spesso che l’attività venga svolta da una società utilizzando appartamenti presi affitto all’interno di edifici condominiali. In questo caso, il proprietario degli appartamenti rimane comunque responsabile nei confronti degli altri condomini per eventuali violazione delle “regole condominiali”.
Le case-vacanza sono diverse dai B&B
Le case-vacanza rientrano nella disciplina delle locazioni ad uso abitativo, in quanto – a differenza dell’attività di affittacamere e B&B – comporta soltanto la cessione del godimento di un locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), senza la prestazione di servizi aggiuntivi (pulizia dei locali, fornitura della biancheria, colazioni…).
In un caso deciso dal Tribunale di Milano (sentenza n. 11275 del 2018), ad esempio, il regolamento di condominio vietava espressamente solo le attività di “albergo, pensione e locanda e simili”. In quel caso, il giudice ha ritenuto legittima l’attività di casa-vacanza esercitata da una società che aveva appositamente preso in affitto alcuni appartamenti di un condominio per destinarli, appunto, a casa-vacanza. Secondo il giudice, l’attività di casa-vacanza è assimilabile alla disciplina delle locazioni.